マイホーム買い替えのタイミングは？ローンの組み方についても解説

今のマイホームが手狭に感じたり、将来のライフプランを考えて、住み替えを検討し始めたりする方は少なくありません。
しかし、ローンのことや売却と購入の順番など、何から手をつければ良いか悩んでしまうこともあるでしょう。
そこで本記事では、マイホームの買い替えに適したタイミングや、無理のない資金計画のポイントについて解説いたします。

売却先行で進める堅実なローン返済

住宅ローンが残っている状態でも、マイホームの買い替えは可能です。
ただし、原則として現在の家を売却する際には、その売却代金や自己資金でローンを全額返済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。
買い替えの進め方には、「売却先行」と「購入先行」がありますが、まずは現在の家を売却する「売却先行」が一般的です。
この方法は、売却によって得られる金額が確定してから新しい家の予算を決めるため、堅実な資金計画を立てやすいという大きなメリットがあります。
とくに、年収や自己資金に不安がある場合でも、無理のない計画を組みやすくなるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産の購入は何から始める？流れや注意点についても解説

購入先行で進めるメリット

一方で、新しい家の購入を先におこなう、「購入先行」という方法もあります。
この進め方のメリットは、現在の家に住みながら新居を探せるため、仮住まいへの引っ越しやそれに伴う費用、手間を省くことができます。
理想の住まいを妥協せずに選ぶことで、家族構成や働き方の変化に合わせた、新しいライフスタイルを実現しやすくなるでしょう。
しかし、注意点として、現在の家の売却が完了するまでの間、新旧両方のローンを支払う「二重ローン」の状態になる可能性があります。
購入先行を選ぶ場合は、売却がスムーズに進まなかった場合も想定した、十分な資金的余裕が必要です。

▼この記事も読まれています
住宅ローンの選び方と種類は？金利タイプや夫婦で組めるローンまで解説

年収から見る借入可能額と資産価値を向上させるタイミング

買い替えで新しい住宅ローンを組む際、借入可能額は現在の年収を基準に審査されます。
一般的に、「年収の6倍から7倍」が借入額の目安といわれることもありますが、これはあくまで一例に過ぎません。
重要なのは、「いくら借りられるか」という借入可能額の上限ではなく、「無理なく返済し続けられるか」という視点です。
毎月の返済額が年収に占める割合（返済負担率）を、手取り収入の25%以内などに抑えるのが、安全な目安とされています。
年収が上がったタイミングや、より利便性の高い場所へ移ることは、将来的な資産価値を向上させる良い機会にもなるでしょう。

▼この記事も読まれています
春日部市でマンションを売却したい！相場と成功のポイントも解説

まとめ

マイホームの買い替えでは、ローンが残っていても、売却先行で堅実な資金計画を立てることが重要です。
購入先行は理想の住まいを実現しやすい反面、二重ローンや抵当権抹消のタイミングに注意が必要です。
現在の年収から無理のない借入可能額を把握し、将来の資産価値も考慮したタイミングを見極めることが成功の鍵となります。